- La renta en alquiler - Amyos
Como bien se dice en el preámbulo de la LAU/94, el régimen de rentas se realiza sobre el principio de la libertad de pactos entre las partes, sobre la autonomía de las voluntades como un principio del Derecho, fundamentalmente, de Derecho de Obligaciones y Contratos.
Esto permite, el libre pacto entre las partes, que las rentas establecidas en los contratos reflejen lo más cercano posible a la realidad del mercado lo que es posible por lo que establece la normativa respecto a las actualizaciones de la renta acorde a las variaciones porcentuales que se puedan dar en un año según el Índice General Nacional del Sistema de Precios de Consumo (IPC).
¿Cómo y en qué forma se paga la renta en alquiler en España?
La renta en alquiler puede ser pactada libremente entre el arrendador y el arrendatario siendo esta mensual, salvo pacto en contrario, y se pagará en los primeros siete días del mes no pudiendo el arrendador pedir que sea pagada por un valor mayor al equivalente de un mes de forma adelantada.
Para efectuar el pago las partes se atendrán a lo convenido en el pacto con respecto al lugar y forma de hacerlo efectivo. Si no se estableció acuerdo, se omitió en el contrato, entonces se procederá a efectuarse en la vivienda arrendada y en metálico.
Es obligación del arrendador el extender un comprobante del pago efectuado al arrendatario a no ser que se haya pactado que el mismo se realice por medios y procedimientos que acrediten su cumplimiento, giros, transferencias, pago electrónico, etc. Cuando existan documentos o recibos que acreditan el pago realizado por el arrendatario estos deben contener en forma clara, por separado, cada una de las cantidades abonadas según su concepto; pago del IBI, pago de la renta, pagos por servicios individuales, entre otros acordados que sean a cargo del inquilino.
Cuando el arrendador no hace entrega de los recibos de pago, cualquier gasto que genere la obtención de los mismos para dejar constancia de la obligación cumplida, este está obligado a correr con los gastos en que se incurra para su obtención.
La actualización de la renta de viviendas en alquiler
Para los primeros cinco años del contrato en alquiler, la renta podrá ser actualizada cada año de duración del contrato acorde al Índice General Nacional del Sistema de Precios de Consumo (IPC), aplicando a la misma la variación porcentual que le corresponda.
Esto se hará tomando como referencia el último mes en que se publicó la última actualización del índice correspondiente a la fecha de inicio del contrato. Si el contrato comienza en el mes de Marzo, así sea el día 31, entonces se toma como referencia lo publicado en ese mes.
Se toman los 12 meses que preceden a la actualización de la renta y se saca el porciento en que varió el índice para entonces subir o bajar la renta acorde a ello.
Luego del sexto año, el pago de la renta se podrá regir por lo que decidan arrendador y arrendatario de mutuo y libre acuerdo. De no hacerlo así, entonces se seguirá realizando como se explica en los párrafos anteriores.
Luego de ser actualizada la renta, su pago podrá ser exigido por el arrendador a partir del siguiente mes de haberse comunicado por escrito donde se expresará el porcentaje aplicado.
Las obras de mejora pueden subir la renta
Siempre que hayan efectuado obras para mejorar la vivienda arrendada y luego de transcurridos los primeros cinco años del contrato de alquiler, el arrendador tiene derecho a elevar la renta anual en la forma que determina el artículo 19.1 de la LAU/94 pero sin exceder el 20% de la renta que se hubiese estado pagando hasta ese momento.
En el caso que la mejora afecte a varias fincas en un mismo edificio, propiedad horizontal, el arrendador está obligado a repartir, como es lógico, de forma proporcional acorde a lo pagado por cada una. En el caso que los edificios no se encuentren en el régimen de propiedad horizontal, entonces se repartirá en justa proporción entre cada finca arrendada por acuerdo entre las partes involucradas. En caso de no llegarse a acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie arrendada.
Todo lo anterior está recogido en los preceptos de la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 (LAU/94) en el Capítulo III, artículos 17, 18 y 19 y sus apartados.
El artículo 20 y sus apartados correspondientes, dada su amplia repercusión por agrupar varios conceptos como el IBI, gastos por mantenimiento, servicios individuales como el gas, electricidad, agua, teléfono, etc., será tratado en un material escrito independiente.
Osvaldo Victores - Técnico en Tecnología Electrónica con estudios del Instituto Cleveland de Electrónica, Ohio, USA. Estudios ...
