Cuando nos encontramos ante un borrador pre-firma de una Escritura de Compraventa, en primer lugar, podremos distinguir las diferentes partes del propio documento, entendiendo así el orden de la información que se muestra en ella.

Número de protocolo e identificación del Notario

En primer lugar, se encuentra el número de protocolo utilizado por la notaria, y que adquiere una importancia clave a la hora de localizar las escrituras archivadas. Le seguirá la fecha y la identificación del Notario que otorga la fe pública. Sin la especificación del Notario concreto que aporta la fe pública registal el documento no alcanzará en ningún caso los efectos legales propios de la escritura notarial de los negocios jurídicos.

¿Quién comparece y quien interviene en la escritura?

En segundo lugar, es importante distinguir entre el concepto de “comparecen” y el concepto de “intervienen”. Al decir “comparecen”, la escritura se refiere a las personas presentes en el momento de la firma. Al decir “intervienen” se está haciendo alusión a la calidad misma de dicha intervención, es decir, si se hace en propio nombre, o en representación de una tercera persona no presente en el día de la firma, por ejemplo.

Es importante tener claro que ante los supuestos de representación, será necesario se aporten los poderes suficientes para realizar la acción determinada de que se trate, siendo imposible para el Notario aportar fe pública ante la ausencia de éste.

Las partes exponen

Una vez identificadas las partes y la calidad de la intervención de estas, en el “exponen” se desarrolla el cuerpo de la escritura, esto es, el motivo por el cual las partes acuden a realizar una escritura pública concreta. En este caso, siempre las escrituras de compraventa empiezan por la identificación de la finca, así como de las parte en la intervención a quién la finca pertenece.

Para la correcta identificación de la finca se aportarán cuantos datos sean necesarios, utilizándose habitualmente los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, incluyendo el libro, el tomo, el folio y el número de finca; así como la referencia catastral.

Será también imprescindible señalar el Título por el que se posee dicha finca, esto es, señalar los datos de la anterior adquisición por la que los actuales propietarios de la finca adquirieron dicha propiedad, señalando así mismo el Notario ante el que se otorgó dicha escritura y el número de protocolo de la misma.

Cargas y gravámenes

Seguidamente, y parte también esencial para la seguridad jurídica de las partes intervinientes, especialmente los futuros adquirentes, es la relativa a las cargas y situación posesoria del objeto del contrato. Es esencial que el comprador conozca si la finca se encuentra o no libre de cargas, si existen arrendamientos, servidumbres o cualquier otro concepto por el que pueda verse afectados los derechos de explotación y/o disposición de la nueva finca que se va a adquirir. Del mismo modo se incluirá la previsión de reserva de derechos que las partes deseen hacer constar, no pudiendo invocar tales derechos posteriormente, de no haberse visto reflejados en la escritura.

Estipulaciones

La última parte de la escritura viene constituida por las “estipulaciones” que se ocupan del negocio en sí, siendo por ejemplo en este caso la compra venta de la finca descrita. En las “estipulaciones” se señalarán las condiciones de dicha venta, esto es, el precio de la misma así como la modalidad de pago de dicha cantidad.

Del mismo modo se señalan los gastos de gestión que cada parte asumirá, siendo en el caso de la compraventa normalmente asumidos los gastos e impuestos por la parte compradora, a excepción de la plusvalía, que normalmente siempre será asumida por el vendedor.

También se señalarán en este último apartado los datos relativos a la entrega de llaves y puesta a disposición de la finca, así como otras consideraciones que las partes consideren oportunas en el negocio.

Fe Pública Notarial

Por último, el Notario hará exposición en su prestación de Fe Pública de que ha quedado acreditada la debida voluntad y consentimiento de las partes en el negocio jurídico, esencial para la debida validez del contrato señalado tal y como exige el propio Código Civil en los artículos 1088 y siguientes respecto a las obligaciones y contratos.