Tanto la compra, como la venta de la vivienda son decisiones complejas en su tramitación. Desde averiguar la situación registral de la vivienda que se desea comprar, los precios de venta, la liquidación de impuestos, en el camino van a surgir situaciones que requieren estar bien preparados.

Vivienda libre versus vivienda protegida

La vivienda libre es aquella que puede ser transmitida entre las partes sin que éstas deban cumplir ningún requisito específico y sin limitaciones respecto al precio de venta. Puede ser de nueva construcción, vivienda nueva ya construida y de segunda mano

Información que debe facilitar el promotor por una vivienda de nueva construcción

  • Los datos de inscripción de la empresa constructora en el Registro Mercantil.
  • Planos generales y detallados de la vivienda.
  • Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.
  • Una memoria de las calidades.
  • El precio total y la forma de pago.
Comprobaciones que se han de realizar en el caso de una vivienda nueva ya construida

  • Características y calidades de la vivienda. En cuanto a la edificación, no está de más consultar a algún experto.
  • Comprobar en el Registro de la Propiedad que la vivienda está debidamente registrada, que la persona que va a vender la vivienda figura como propietario o titular registral en dicho registro.
  • Comprobar que sobre la vivienda no pesa ninguna carga de la que no estuviera informado previamente (por ejemplo, una hipoteca, un usufructo o un arrendamiento).
  • El promotor o vendedor deberá entregar la Licencia de Primera Ocupación y los certificados que garantizan que las instalaciones de electricidad, cableado, agua... etc. se adecúan a la normativa vigente.

Verificaciones en el caso de una vivienda de segunda mano

  • En el Registro de la Propiedad se puede identificar la finca, verificar si tiene algún tipo de cargas, y conocer quién es el propietario.
  • En el Ayuntamiento se puede comprobar el estado de pago de los impuestos municipales y del impuesto de plusvalía.
  • En el catastro constará la descripción de la finca.
  • Comprobar si la vivienda está al corriente del pago de los recibos de la comunidad de propietarios, solicitando un certificado a la comunidad.
  • Pedir al propietario los últimos recibos de los suministros y del Impuesto de Bienes Inmuebles.
  • En caso de que la finca esté hipotecada, es conveniente dirigirse a la entidad financiera junto con el propietario para comprobar el estado de la deuda y estudiar la posibilidad de subrogarnos en la misma.

¿Qué es una vivienda protegida?

La vivienda es protegida cuando son expresamente calificadas así por la Administración Pública correspondiente. Hay que diferenciar la vivienda de protección oficial (VPO) calificada expresamente por la Administración y la vivienda de precio tasado (VPT) que, usada o nueva pero con más de un año de construcción, se puede acceder a ella con ayudas y subvenciones así como préstamos cualificados.

La tasación. La señal o la opción en la compra de la vivienda

La tasación es de gran utilidad ya que ofrece la opinión independiente de un experto sobre el valor de la vivienda que se va a adquirir. En el caso de querer formalizar una hipoteca es importante conocer que sociedades tasadoras están homologadas por la entidad financiera para que la misma sea aceptada.

Es conveniente tener a disposición del tasador la siguiente documentación:

  • La escritura de Propiedad o Nota simple Registral.
  • Planos del inmueble.
  • Proyecto visado.
  • Licencia de obra y última certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa (sólo si está en proyecto, construcción o rehabilitación).
  • Cédula de Calificación Provisional (sólo si son viviendas VPO),
  • Contrato de arrendamiento y recibo de la última renta abonada (sólo si está alquilado).
Superada la tasación hay dos opciones para afianzar el compromiso mientras se resuelven los términos pendientes para la celebración final del contrato:

  1. La señal: Se trata de la entrega de una cantidad en concepto de señal o arras. El comprador puede perder el importe entregado si decide finalmente no comprar la vivienda, o percibirlo duplicado en el caso de que quien decida no consumar la compraventa sea el vendedor.
  2. La opción. El vendedor confiere una opción de compra por un precio determinado al comprador. Llegado el vencimiento de la opción, si el comprador decide ejercerla, el vendedor tiene la obligación de materializar la compraventa.

La hora de la verdad: la compraventa, la escritura el notario y el registro

Contenido esencial del contrato de compraventa

  • Deben figurar las partes contratantes correctamente identificadas: documentos de identidad, domicilio, capacidad legal, objeto del contrato, precio cierto y tasa impositiva aplicable.
  • IVA aplicable a la compra-venta cuando ésta sea empresarial. o bien el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
  • Forma de pago.
  • Posibles préstamos hipotecarios vinculantes; si existe o no subrogación en el préstamo hipotecario concertado por el vendedor.
  • Fecha de entrega del inmueble (llaves) o fecha a partir de la cual las partes se pueden requerir mutuamente la firma de la escritura pública de compra-venta ante notario, fecha del contrato y firma de las partes
  • Dejar constancia del contrato de arras o de paga y señal, si este se ha firmado previamente.
El hecho de firmar un contrato privado de compraventa no convierte al comprador en propietario de la vivienda, hasta que se realice la entrega de llaves de la misma, que suele coincidir con la firma de la escritura. Los contratos inmobiliarios deben otorgarse en escritura pública ante notario, la cual dará acceso al Registro de la Propiedad, dando las máximas garantías posibles. La finalidad del Registro es dejar constancia escrita de la titularidad de los bienes y de cualquier derecho o carga que recaiga sobre los mismos.