Existen normas que deben ser conocidas por todos los que en algún momento decidan iniciar un negocio y necesiten alquilar un local para uso distinto de vivienda en el territorio español.

Algunos principios son válidos para todos los países como regla general en el Derecho por el tratamiento especial que a estos locales les da la Ley para diferenciarlos en debida forma de aquellos que serán usados solo como moradas.

Alquiler de viviendas para uso como local comercial

Para seleccionar el lugar en que estará enclavado el local comercial se deberán tener presente bien claro los principios del marketing para no gastar un dinero en un negocio que no dará sus frutos por una ubicación incorrecta acorde a los productos o servicios ofertados.

Es ilógico situar un local para la venta de productos de pesca en el centro de Madrid, un local en Madrid podrá ser usado para ropa, libros, electrónica, informática, comida, autos, comunicaciones, entre otros.

Normas legales para el alquiler de locales comerciales

Los artículos del 29 al 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos recogen lo especialmente dictado para este tipo de alquileres.

Cuando el dueño, arrendador, decide pasar o transmitir a otro el dominio del bien inmueble, algunos de sus derechos respecto al mismo o la propiedad como tal, quien adquiere los derechos quedará subrogado, es decir, sustituido en todo o en parte acorde al alcance del bien enajenado.

El adquiriente deberá respetar el contrato contraído por el dueño anterior con su contraparte o arrendatario y deberá aceptarlo en todas sus partes.

El arrendatario puede subarrendar el local o ceder el contrato

El artículo 30 en su apartado 1 autoriza al arrendatario de un local en el cual se ejerza una actividad empresarial o profesional a ceder su contrato o subarrendar el local sin previo aviso o consentimiento del arrendador.

El arrendatario está en la obligación de comunicar cualquiera de los dos, subarriendo o cesión, en el plazo de un mes contando a partir del momento de efectuado según plantea el apartado 4 del propio artículo 30.

El arrendador podrá elevar la renta hasta en un 100% en caso de producirse un subarriendo parcial y hasta un 20% en caso de cesión del contrato a otra persona.

Derecho a la sucesión del local en alquiler

En caso de muerte del arrendatario de un local para uso comercial donde se ejerza una actividad empresarial o profesional, habrá derecho a la sucesión testada o intestada.

El heredero o legatario se subroga en los derechos y obligaciones siempre que continúe en el ejercicio de la actividad hasta la extinción del contrato como plantea el artículo 33 de la LAU/94.

La subrogación deberá ser notificada por escrito al arrendador en el plazo de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

El arrendatario en alquiler de local comercial tiene derecho a indemnización

Cuando el alquiler de estos locales se halla extendido durante cinco años ejerciendo la actividad comercial de venta al público, el arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado por el arrendador en caso de que este último no responda a la solicitud en tiempo y forma realizada por el interesado el cual es de cuatro meses anterior al vencimiento del contrato.

La renovación deberá ser solicitada por cinco años o más para tener derecho a la indemnización en caso de no acceder el arrendador.

La cuantía y forma de esa indemnización es la dictada en los apartados 1 y 2 del artículo 34 de la Ley en cuestión.

El arrendatario tendrá que iniciar la misma actividad u otra afín en el mismo municipio dentro de los seis meses que siguen a la expiración del arrendamiento e incluso aunque no inicie actividad alguna u otra diferente y sea el arrendador o un tercero quien lo haga en el mismo local en que se desarrollaba el negocio.

La actividad iniciada por el arrendador o tercero deberá ser la misma o afín a la desarrollada por el arrendatario anterior.

El arrendador puede solicitar la rescisión del contrato

El artículo 35 de la LAU/94 faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato de alquiler para local comercial por las causas previstas en los incisos a), b) y e) del artículo 27.2 y también por la cesión o el subarriendo del local cuando se incumple lo dictado en la norma por el artículo 32.

En resumen, cuando se realiza un contrato de arrendamiento para un local en el que se realizará una actividad comercial hay que tener presente por ambas partes las consecuencias a largo plazo del incumplimiento en las normas que rigen a estos alquileres para evitar pérdidas de dinero por indemnizaciones y otros trámites por desconocimiento de la Ley o negligencia.

Recomiendo leer lo que dice Seguridad social sobre el Régimen para Autónomos y todo lo que se debe hacer según indica la Agencia Tributaria de Hacienda para la misma actividad pero que esta última se refiere a los autónomos como Empresarios Individuales y Profesionales.