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Existen normas sobre los derechos y obligaciones que las partes en un contrato de alquiler deben seguir para evitar conflictos por incumplimientos que violan estos derechos y obligaciones como expresión subordinada a las normas dictadas en el Código Civil y la Constitución Política de España
La conservación de la vivienda en alquiler en España
En el artículo 21.1 de la LAU/94 se describen las pautas a seguir, señalando como una las obligaciones del arrendador, la realización de todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda acorde a las condiciones de habitabilidad.
Se hace la salvedad para aquellos deterioros que sean imputables al arrendatario según dicta el Código Civil español en sus artículos 1563 y 1564 y también cuando la destrucción de la vivienda sea por causa no imputable al arrendador como se dispone en el artículo 28 que señala la pérdida de la finca arrendada y la declaración firme de ruina de la misma acordada por la autoridad competente.
Pueden ser causas ajenas, o no imputables al arrendador, los desastres originados por fenómenos naturales, accidente o guerra.
Obligaciones del arrendador y derechos del arrendatario
El arrendatario quedará obligado a soportar las obras para la conservación de la vivienda cuando no se pueda esperar la finalización del tiempo pactado, aunque sea esta molesta y que por necesidad se vea privado de parte de la vivienda durante la ejecución del mantenimiento de la vivienda en alquiler.
Cuando las obras demoren más de 20 días el arrendador queda obligado a disminuir la renta acorde a la parte de la vivienda que el arrendatario se vea privado a usar por ese motivo como se plantea en el apartado 2 del propio artículo 21.
Es obligación del arrendatario poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones y facilitar la verificación por el arrendador o los técnicos designados por este.
Además el arrendatario tiene derecho a realizar por sí mismo obras que sean de urgente ejecución, siempre comunicando al arrendador a la menor brevedad posible, quedando este último obligado a pagar los gastos de ejecución.
Todas aquellas reparaciones menores propias del uso continuado de la vivienda por el arrendatario serán a cargo de este. Eso no quiere decir que si el calentador de agua creó sales que impiden su normal uso y el inquilino solo lleva 15 días en alquiler deba este asumir su reparación. Un calentador no crea sales que imposibiliten su uso en solo 15 días por muy dura que sea el agua.
Obras de mejora en la vivienda arrendada
Es obligación del arrendatario soportar las obras realizadas por el arrendador como se describe en el artículo 22.1
El arrendador está obligado comunicar por escrito al arrendatario, al menos tres meses antes, que realizará tales obras, su naturaleza, fecha de inicio y posible duración y el coste previsible
El arrendatario tiene el derecho a desistir del contrato durante el primer mes después de expedida dicha comunicación por el arrendador solo si las obras afectan de manera relevante la vivienda en alquiler.
También tiene derecho el arrendatario a ser indemnizado por los gastos que esas obras le obliguen a efectuar cuando el tiempo sea mayor a los 20 días como lo dispone el artículo 21.2 de la LAU/94.
Obligaciones del arrendatario en la ejecución de obras de mantenimiento
El arrendatario no puede realizar aquellas obras que modifiquen la configuración de la vivienda, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca si no está expresamente autorizado por el arrendador y en forma escrita.
En caso de que el arrendador no haya autorizado la ejecución de las obras este tiene derecho que se devuelva al estado anterior al finalizar el contrato y el arrendatario está obligado a realizarlo sin ser indemnizado.
Cuando el arrendatario esté en la condición de minusvalía, su cónyuge u otra persona con quien conviva de forma permanente como tal, sea del sexo que sea, tiene derecho a realizar obras para adecuar la vivienda a su condición habiendo comunicado anteriormente al arrendador y está obligado a devolver el inmueble en la condición anterior a la realización de dichas obras al término del contrato.
Derechos preferenciales sobre la adquisición de viviendas arrendadas
El arrendatario tiene derecho para comprar la vivienda en caso que el arrendador decida venderla. Esto obliga al arrendador a comunicar debidamente su intención de venta del inmueble a quien vive en él en alquiler.
El arrendador es libre de venderla a quien quiera luego de transcurridos 180 días naturales sin que el arrendatario se haya decidido a comprarla o no se llegue a acuerdo en el precio.
Como se puede apreciar, vivir del o en alquiler encierra la justa protección de los derechos de ambas partes y las obliga a cumplir requisitos para poder tener esos derechos.
Osvaldo Victores - Técnico en Tecnología Electrónica con estudios del Instituto Cleveland de Electrónica, Ohio, USA. Estudios ...
