El mercado de viviendas en alquiler puede experimentar un cambio importante en los próximos meses. El Gobierno aprobó el pasado 11 de mayo un Anteproyecto de Ley con el que se pretende flexibilizar los contratos de alquiler, agilizar los desahucios por impago de rentas e incrementar los estímulos fiscales de los propietarios para impulsar el sector inmobiliario. Esta nueva norma puede afectar a los derechos de los inquilinos, pero como contrapartida al aumentar el parque de viviendas en alquiler se pueden abaratar los precios. Por otra parte se pretende alterar la tendencia tradicional en España de acceder a la vivienda en régimen de propiedad y homologarnos en este sentido al resto de los países europeos donde predominan las viviendas en alquiler.

En cualquier caso tanto propietarios como inquilinos deben conocer los derechos que les asisten cuando surge algún conflicto en relación al contrato de arrendamiento. Se recogen a continuación tanto los aspectos más importantes de la ley vigente hasta ahora, como los cambios que incluye la nueva normativa.

Contrato de alquiler de viviendas

Sin duda cuando se alquila una vivienda tanto propietario como inquilino deben formalizar un contrato por escrito. De esta forma cualquier conflicto que surja puede resolverse con mayor facilidad, además el registro de este documento en el correspondiente organismo de la Administración aporta ventajas fiscales al arrendador. Los conceptos y datos básicos que deben figurar en un contrato de arrendamiento son los siguientes:

  • Identidad de los contratantes, es decir, arrendador y arrendatario
  • Descripción de la vivienda que se alquila
  • Duración del contrato
  • Renta inicial
  • Otras cláusulas que acuerden las partes
De estos datos o condiciones que deben figurar en el contrato de alquiler, los que más importan tanto al arrendador como al inquilino son la duración del contrato, la revisión de la renta y la fianza que debe pagarse al formalizar el contrato de alquiler.

Cambios en la duración del contrato de alquiler de viviendas

La ley de Arrendamientos Urbanos vigente en la actualidad permite pactar la duración inicial que interese a los firmantes del contrato, pero si esta duración es inferior a cinco años, cuando llega el día del vencimiento el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que transcurran los cinco años. No obstante, el propietario puede cancelarlo si lo comunica al inquilino con una antelación de treinta días a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de las prórrogas.

Por otra parte si no se indica ningún plazo se entenderá que la duración es de un año, sin perjuicio del derecho de prorroga anual que tiene el arrendatario. Sin embargo, la norma permite cancelar el contrato anticipadamente si el arrendador manifestó en el momento de la firma su necesidad de ocupar la vivienda para uso propio antes de cinco años.

El anteproyecto de ley elaborado por el Gobierno prevé los siguientes cambios:

  • La prorroga forzosa del contrato de alquiler se reducirá a tres años en lugar de los cinco establecidos en la anterior normativa. La prorroga tácita será de un años en lugar de los tres de la ley actual
  • El inquilino - independientemente de la duración establecida en el contrato - podrá dejar la vivienda en cualquier momento siempre que lo comunique al arrendador con un mes de antelación
  • Finalmente, el propietario podrá recuperar la vivienda para residencia habitual suya o de familiares de primer grado con un preaviso de dos meses, aunque no lo hubiera hecho constar de inicio al formalizar el contrato

Revisión de la renta en los contratos de alquiler de vivienda

La renta o cantidad de dinero abonado por el inquilino por ocupar la vivienda se establece en el propio contrato de alquiler y se revisa, según la normativa vigente, de conformidad a la variación de Índice General de Precios al Consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística. La revisión se realiza una vez al año en la fecha en la que se cumplan las anualidades. Una vez transcurridos los cinco años de vigencia del contrato, arrendador y arrendatario podrán pactar otra modalidad de revisión de la renta. De no hacerlo se entenderá que la revisión se realiza de conformidad al IPC.

En la nueva normativa que propone el Gobierno inquilino y propietario podrán pactar libremente la actualización de la renta al alza o a la baja.

La fianza en los contratos de alquiler de vivienda

La Ley establece que el inquilino está obligado a pagar una fianza en el momento de la firma del contrato. El importe de esta fianza debe coincidir con la renta mensual acordada por las partes y el arrendador debe depositarla en una cuenta habilitada para ello en cada Comunidad Autónoma.

El importe de la fianza se devolverá integramente al inquilino a la finalización del contrato, salvo que en la vivienda se aprecien desperfectos no achacables al uso de la misma. En este supuesto se descontará de la fianza el importe de las obras que deban realizarse para recuperar el estado normal de la casa.

El desahucio en los contratos de alquiler de vivienda

Otro de los cambios previstos en la nueva normativa, persigue agilizar el proceso de desahucio estableciendo un plazo de diez días para que el inquilino pague la deuda. Además se duplica la capacidad de los juzgados. Anteriormente los propietarios tenían que recurrir a la vía jurisdiccional y el moroso disponía de más plazo para pagar las mensualidades adeudadas.

Finalmente - al margen de los cambios previstos por el Gobierno en cuanto a la vía judicial para ejecutar los desahucios - debe destacarse el importante papel que juega el sistema arbitral. Sirva como muestra la creación en la Comunidad de Madrid del Consejo Arbitral para el Alquiler, en el que de una forma rápida y por el precio de una mensualidad se resuelven la mayoría de los problemas de propietarios e inquilinos.